서울 아파트 전세거래 관련된 통계 자료들을 볼 때 서울 아파트 전세 전망이 불확실합니다. 전세 거래중 2/3 가 하락 거래였으며, 전세 만기 이후 계약 갱신권을 사용한 경우는 30%대에 그쳤습니다. 구체적인 수치 및 전망을 확인해 보겠습니다.
서울 아파트 전세 거래 , 2/3가 하락 거래
작년 4분기 와 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래 통계 자료를 비교해 본 결과 생각보다 더욱 서울 아파트 전세 시장의 전망이 불확실한 것으로 드러났습니다. 가장 심각한 수치로 뽑힌 2가지 수치는 이전 전세 가격보다 더 낮은 가격으로 거래를 한 하락 거래와 계약갱신청구권(갱신권) 사용 비중이었습니다.
전세 하락 거래 , 전체 거래 의 2/3 이상
전셋값 약세가 이어지는 가운데 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래의 67% 이상, 즉 2/3 이상이 직전 분기 인 2022년 4분기의 전세 가격보다 더 낮은 거래로 계약된 하락 거래인 것으로 나타났습니다.
구체적으로 , 3월 26일 부동산 R114 가 국토교통부 실거래 시스템의 2022년 4분기 , 2023년 1분기 의 서울 아파트 순수 전세 거래 가격을 비교한 결과 표본 조사 대상 5,138 건 가운데 3,459건 즉 67.3% 가 이전보다 금액이 내려간 하락 거래였음을 밝혔습니다.
조사 대상이 된 거래 는 동일 단지, 동일 면적에서 전세 (보증부 월세 제외) 계약이 1건이라도 체결된 거래들의 최고 가격을 기준으로 비교를 하였습니다.
강남, 목동 가장 높은 비율의 하락 거래
특히, 최근 전셋값 하락으로 집주인이 세입자에게 보증금 일부를 돌려줘야 하는 이른 바 역전세난 이 지속되는 가운데에서 신규 입주 단지가 많았던 지역들을 중심으로 특히 하락 거래 추세가 뚜렷하였습니다.
구체적으로 강남구 의 개포자이프레지던스 는 하락 거래 비율이 74.5% 로 서울에서 가장 높았고, 목동 양천구 는 73.9%로 두번째로 높았습니다. 또한 동작구의 흑석리버파크자이 역시 71.9%로 그 다음이었습니다.
부동산 전문가의 하락 거래 분석
부동산 R114 여경희 수석연구원은 "새 아파트 입주로 이들 신축단지에서 싼 전세매물이 쏟아지자, 인근 아파트 전셋값도 약세를 같이 보였으며, 특히 재건축 추진 단지나 갱신계약이 이뤄진 구축 아파트를 중심으로 하락거래가 많았다"고 말하였습니다.
강남, 목동 외에도 성동구(71.4%), 관악구(71.0%) , 용산구(70.1%) 로 하락거래가 70%를 넘었습니다. 다만 모든 지역의 하락거래 가 67%를 넘지는 않았습니다. 강북구와 종로구는 51.3% 와 52.0% 로 상대적으로 하락거래 비율이 적었습니다.
전세 고가 거래 감소, 저가 거래 증가 현상
금액대별로는 고가 전세 거래는 줄고 저가 전세 거래는 늘었습니다. 구체적으로 올해 서울 아파트 1분기 전세 거래는 총 29,668 건으로 집계되었는데, 이중 보증금 4억원 이하의 전세 저가 거래 비중은 45.5%로 2022년 4분기의 37.7%에 비하여 7.8%나 상승하였습니다.
이에 반해 6억원 초과~ 9억원 이하의 전세 중고가 아파트 전세 거래는 2022년 4분기 21.0% 에서 16.7%로 4.3% 하락하였습니다.
9억원을 초과하는 고가 아파트 전세 거래는 10.2% 에서 6.0%로 4.2% 크게 하락하였습니다.
이러한 전세 고가 거래 감소 및 저가 거래 증가 현상은 작년보다 올해 전셋값이 하락한 데 이어 고금리 대출 부담으로 인해 고가 아파트보다 저가 아파트 거래 선호 현상이 발생한 것으로 보입니다.
계약 갱신권 사용 비중, 도입 이래 최저
갱신권 사용 비중 역시 2020년 도입 이래 최저치를 기록하고 있습니다. 전셋값 하락 여파로 인한 현상중 하나인데요. 올해 1분기 서울 아파트 전월세 갱신 거래 14,082 건 가운데 갱신권을 사용한 거래는 4,704건으로 33.4%에 불과하였습니다.
2020년 8월 계약갱신청구권 도입 제도 초기만 해도 갱신권 사용 비중이 70%를 넘었고, 심지어 2022년 1분기까지만 해도 67% 로 매우 높은 비중으로 갱신권을 활용하는데 단 1년 만에 절반으로 감소한 것입니다. 이는 2022년 4분기 45.0% 와 비교해도 11.5% 가 감소하였으니 매우 큰 하락입니다.
계약 갱신권 사용 비중 급락 이유
여경희 수석 연구원은 "전셋값 하락으로 인한 역전세난이 심화되면서 이전과는 다르게 세입자들의 지위가 상승함에 따라 굳이 갱신권을 쓸 필요가 없어졌다. 오히려 2년 전보다 전셋값을 낮춰 계약을 진행한 영향"이라고 말하였습니다. 즉, 2년 전보다 전세 가격이 하락하였는데 굳이 갱신권을 쓸 필요성이 사라진 것입니다.
강남, 광진구 가장 큰 낙차
특히 강남구 는 작년 1분기 갱신권 사용 비중이 70.4%에서 올해 1분기 29.1%로 1년사이에 40%넘게 줄면서 가장 많이 사용 비중이 줄어든 지역입니다. 광진구도 67.7%에서 27.4%로 40% 가까이 급감하였습니다.
전세 월세 계약갱신권 사용 비중
또한 이중에서 서울 아파트 순수 전세 거래 의 갱신권 사용 비중은 작년 1분기 73.2%에서 올해 1분기 35.8%로 떨어졌습니다. 상대적으로 갱신권 사용 비중이 애초에 낮은 월세는 작년 1분기 50.9%가 갱신계약이었으나 올해 1분기는 28.2%만 갱신권을 사용하였습니다.
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